悠々人生・邯鄲の夢エッセイ、不動産価格は摩訶不思議

　最近、東京の私の家の近くで、マンションの一室の売出しがあった。そのマンション自体は、築２０年の古い建物で、もはや中古もいいところなのであるが、この売出し価格のチラシを見て、思わず目を疑った。４８ｍ2で、なんと４，４８０万円なのである。地方都市にある私の実家近くでは、８０坪の一軒家が買える値段だ。確かにこのマンションは、地下鉄の駅から２分、その間に都市銀行のＡＴＭと大手コンビニがあり、並びに郵便局、裏手に保育園と小学校、交差点を渡れば中堅スーパーの店舗その他、飲食店は数多い。地下鉄に乗れば、主要企業の本店が集まる大手町駅まで５分と、ロケーションに恵まれている。その反面、東京でも下町の外れの一角に位置するから、最新のトレンドやらおしゃれなるものには全く無縁で、青山、恵比寿、六本木、白金など東京の最先端地域のファッショナブルな華やかさには、全然及ばない。それどころか、路地の道端には猫が日向ぼっこし、巣鴨ほどではないにしても、おじいさんとおばあさんがやたらと目立つ町なのである。それでいて、しかも４８ｍ2という手狭さで、青山並みの値段が付いているのは、どうにも腑に落ちない。

　４年前にこの部屋が売りに出されたときのパンフレットがとってあったので、それをバインダーから引っ張り出して見たところ、２，７８０万円とある。やっぱりね・・・これが私の頭の中の常識的な値段だ・・・それより、１，７００万円も高いとは、一体全体どうなっているのだろう。今回のパンフレットによれば、完全なリノベーションをしたそうだが、それで部屋の値段が６割も上がるものなのか、どう考えても分からない。これは、見に行くほかないとばかりに、家内と一緒に見学に行ってみたのである。

赤坂プリンス・クラシックハウスにて

　部屋には、まだ２０歳代後半ぐらいの不動産屋の担当者がいて、案内してくれた。２ＬＤＫの構造で、確かに、玄関、トイレ、浴室、廊下、部屋、台所、壁紙と、全てが新しくなっている。これだけを見ると、新築そのものだ。まず玄関には、靴の収納棚が備え付けであり、それが天井まで達している。靴の数が多い女性に配慮しているのだろう。トイレは、ゆったりと座れる。驚いたのは浴室で、通常のユニットバスではなく、焦げ茶色のパネルに囲まれ、しかもそれが浮き出るようになっているから、いかにも高級感が溢れている。廊下から２つの部屋までは平らのバリアフリーで、板敷き、つまりフローリングである。それも、よくある幅の狭い板ではなく、その３倍ほどもある幅広の板だから、部屋の狭さを感じない。台所はガスレンジと洗い場だが、その下の引き出しを引っ張ると、食洗器が出てきたから、驚いた。最近はこういう備え付けが普通なのかもしれないが、我々の時代にはなかった。その他、洋服ダンスを買う必要がないくらいの収納スペースが設けられている。ただ、床暖房は設置されていないようだ。なるほど、これだと改装費用が少なくとも５００万円はかかったと思われる。それでも、元の価格と合わせて３，３００万円だから、売出し価格と１，２００万円もの差がある。

　担当者に私が、「リフォームは素晴らしいのですが、それを織り込んでも、率直に言って、売出し価格が１，２００万円ほど高いのではないか」と聞いた。すると、「東京オリンピックもあって、不動産価格は値上がりの傾向にあります。またここは、近くに何でもあって、大手町にも近い。この便利さから、ある程度お高くなるのは、仕方ないですね。」とのたまう。私が「毎月１６万円で貸すとして、管理費と修繕積立金で月２万円、これに加えて修理や賃料未払に備え月２万円をとっておくとすると、毎月の収入は１２万円となる。そうすると年間収入は１４４万円、４，４８０万円の回収に３１年もかかりますね。せいぜい、２０年でしょう。」というと、しどろもどろになって、結局、「２００万円から３００万円は値引きしますから。」と言い、それでも足りないと思ったのか、私が礼を言って靴を履いて出て行こうとすると、「いや、上司と相談して５００万円は引きます。」とまで言っていた。こんなに引いてよいものか・・・まるで東南アジアで買い物をしているようだ。どうも、日本の不動産価格の値決めは、摩訶不思議としか言いようがない。

　ともあれ、５００万円の値引きを間に受けると、３，９８０万円ということになる。それでも高い。もっとも、担当者の言い値で投資をするとすれば、登記費用等を捨象するとして３，９８０万円の年率利回りは、３．６％になる。現在の定期預金金利が０．０１％であることを考えると、これは預金では望むべくもない水準であることは確かである。定年後の副業に不動産業という選択肢も、あるかもしれない。定年後の東京での生活費に月３８万円が必要だとすると、年金が２５万円、そしてこの１２万円があれば、合計でちょうどそのあたりの額になる。しかし、美味しい話には、裏がある。テナントが善い人ばかりとは限らないから、不払いなど面倒なことに巻き込まれるおそれもある。そうなると、この机上の計算は成り立たない。それだけの金額を持っているなら、投資信託で運用して、円レートの変動でハラハラしている方が、老人としての身の丈に合っているのかもしれない。

（平成２８年１２月１５日著）
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